Сдача квартиры самозанятым в Беларуси в 2026 году: посуточно и надолго, какой налог платить

Сдавать квартиру как самозанятый в Беларуси можно только посуточно — на срок до 15 дней по каждому договору. Если вы сдаёте жильё надолго, НПД не применяется: платится подоходный налог в фиксированной сумме, в Минске — 53 рубля в месяц за каждую комнату с 1 февраля 2026 года. Разбираем оба сценария, считаем, какой налог выгоднее для посуточной аренды, и рассказываем, как принимать бронирования без посредников.

Проверить, есть ли ваша работа в официальном перечне, можно в нашем гайде «Виды деятельности самозанятых в Беларуси: полный список» — там все 86 разрешённых занятий по сферам с пояснениями.

Коротко: какой налог платить при сдаче квартиры

• Надолго, физлицу — подоходный налог в фиксированной сумме за каждую комнату. НПД выбрать нельзя.
• Надолго, организации или ИП — налог удерживает арендатор как налоговый агент, самому платить не нужно.
• Посуточно (до 15 дней) — на выбор: НПД 10% от дохода или единый налог фиксированной суммой.
• Нежилое помещение, гараж — можно на НПД, если вы сдаёте один объект одному арендатору.
• Чужую квартиру (снятую, в субаренду) на НПД сдавать нельзя — только как ИП.

Если вы ещё не зарегистрированы, начните с гайда как стать самозанятым в Беларуси.

Что говорит перечень НПД о сдаче жилья

В перечне видов деятельности для НПД про недвижимость два пункта:

• пункт 51 — предоставление в аренду одного объекта (или части объекта) недвижимости одному юридическому или физическому лицу;
• пункт 52 — предоставление собственных жилых помещений, садовых домиков и дач другим физлицам для краткосрочного проживания.

Краткосрочным считается проживание по двум и более договорам в календарном году, каждый из которых не длиннее 15 календарных дней.

Почему нельзя сдать квартиру надолго по пункту 51? Долгосрочный наём жилья физлицом по Гражданскому кодексу не считается предпринимательской деятельностью. Для него в Н

алоговом кодексе есть отдельный порядок — подоходный налог в фиксированной сумме. Поэтому НПД для долгосрочной сдачи квартиры не применяется.

Сдача квартиры надолго: фиксированный подоходный налог

Налог платится за каждую изолированную комнату, которую вы сдаёте, и не зависит от суммы арендной платы. Ставки с 1 февраля 2026 года:

• Минск — 53 руб. в месяц за комнату;
• областные центры и Минский район — 49 руб.;
• крупные города (например, Барановичи, Бобруйск, Молодечно) — 33 руб.;
• остальные населённые пункты — 20 руб.

Пример. Двухкомнатная квартира в Минске, сданная целиком: 2 × 53 = 106 руб. в месяц, даже если арендатор платит 1200 руб.

Как это работает:

1. Заключите письменный договор найма по типовой форме и зарегистрируйте его в местном исполкоме или администрации района.
2. Первый платёж внесите не позднее следующего рабочего дня после заселения жильца.
3. Дальше платите авансом — до 1 числа каждого месяца, за который сдаёте жильё. Оплатить можно через ЕРИП.

Если сдаёте квартиру организации или ИП, налог удержит и перечислит арендатор. При сдаче жилья молодым специалистам по распределению налог не платится — нужно предоставить в инспекцию копию направления на работу. За сдачу жилья без уплаты налога предусмотрена административная ответственность.

Посуточная сдача: НПД или единый налог

Для посуточной аренды у собственника есть выбор из двух режимов.

• НПД — 10% от фактического дохода, но не меньше 45 руб. в месяц с 1 июля 2026 года. Регистрация и чеки — в приложении «Профдоход», налог нужно заплатить до 22 числа следующего месяца. Регистрировать каждый договор в исполкоме не нужно.
• Единый налог — фиксированная сумма в месяц независимо от дохода: 519 руб. в Минске, 481 руб. в областных центрах, в небольших городах — от 318 руб.

Что выгоднее. В Минске единый налог окупается, только если доход от посуточной сдачи больше 5190 руб. в месяц: 10% от этой суммы как раз равны 519 руб. Для одной квартиры, которая сдаётся не каждый день, почти всегда выгоднее НПД.

Пример. Однокомнатная квартира в Минске сдаётся 15 ночей в месяц по 90 руб. Доход — 1350 руб. НПД — 135 руб., единый налог — 519 руб. Экономия на НПД — 384 руб. в месяц.

Важные правила НПД для посуточной аренды:

• сдавать можно только жильё, которое принадлежит вам (или супругу — с его письменного согласия);
• жильцы — только физлица, каждый договор — не длиннее 15 дней;
• налог считается со всей суммы, которую заплатил гость: комиссия площадки бронирования не вычитается;
• наличную иностранную валюту принимать нельзя, безналичная оплата в валюте пересчитывается в рубли по курсу Нацбанка;
• чек формируйте сразу при получении оплаты: с 2026 года за просроченный чек применяется ставка 20%.

Подробнее о ставках и сроках — в статье налоги для самозанятых в Беларуси в 2026 году.

Дача, гараж и нежилые помещения

Дача и садовый домик посуточно сдаются по тем же правилам, что и квартира: пункт 52 перечня, НПД или единый налог.

Гараж, машино-место, офис или склад можно сдавать на НПД по пункту 51 — при условии, что вы сдаёте один объект одному арендатору. Если объектов несколько или арендаторов несколько, это уже признаки предпринимательской деятельности и повод открыть ИП. Сравнение режимов — в статье самозанятый или ИП в Беларуси.

Как принимать бронирования и оплату без посредников

Площадки посуточной аренды приводят гостей, но берут комиссию, а налог по НПД всё равно считается со всей суммы. Постоянных гостей и тех, кто нашёл вас через поиск, выгоднее принимать напрямую.

Для этого достаточно одностраничного сайта:

• фото квартиры и описание удобств;
• цены за сутки и правила заселения;
• форма бронирования с датами;
• предоплата через ЕРИП или картой, чтобы бронь не срывалась;
• контакты и адрес на карте.

Самозанятые могут принимать оплату через ЕРИП и E-POS без расчётного счёта. Все способы и тарифы — в гайде как самозанятому принять оплату онлайн. Если на сайте будет приём платежей, его нужно зарегистрировать в БелГИЭ — это можно сделать на физлицо, пошагово в статье регистрация сайта в БелГИЭ для самозанятого.

Такой сайт можно собрать на 🌱kvitly за вечер: хостинг в Беларуси, домен .by, форма бронирования и подключение белорусских платежей из личного кабинета.

Частые вопросы

Можно ли самозанятому сдавать квартиру на длительный срок?

Нет. НПД при сдаче жилья применяется только к краткосрочному проживанию — договорам до 15 дней. За долгосрочную сдачу физлицу платится подоходный налог в фиксированной сумме за каждую комнату: в Минске 53 руб. в месяц с 1 февраля 2026 года.

Сколько платит налог самозанятый при посуточной сдаче квартиры?

10% от дохода, но не меньше 45 руб. в месяц с 1 июля 2026 года. При доходе 1350 руб. в месяц налог составит 135 руб.

Нужно ли регистрировать договор посуточной аренды в исполкоме?

При посуточной сдаче на НПД — нет. Регистрация договора найма в исполкоме обязательна для долгосрочной сдачи жилья.

Можно ли сдавать посуточно квартиру родителей или супруга?

Квартиру супруга — можно, с его письменного согласия: так разъясняло МНС. Квартиру родственников или снятую у другого собственника на НПД сдавать нельзя, субаренда в этом режиме запрещена. Для такой деятельности нужен ИП.

Что выгоднее при посуточной аренде: НПД или единый налог?

В Минске НПД выгоднее, пока доход от посуточной сдачи меньше 5190 руб. в месяц. Для одной квартиры это почти всегда так. Единый налог имеет смысл только при высокой и стабильной загрузке.

Можно ли брать с гостей оплату в долларах или евро?

Наличную иностранную валюту принимать нельзя. Безналичная оплата в валюте допускается, но доход для налога пересчитывается в белорусские рубли по курсу Нацбанка.

Итог

Сдача квартиры самозанятым в Беларуси — это история про посуточную аренду: НПД 10% с минимумом 45 руб. в месяц почти всегда выгоднее единого налога. Для долгосрочной сдачи НПД не подходит — там платится фиксированный подоходный налог за каждую комнату. А чтобы гости бронировали напрямую и вносили предоплату, соберите сайт с формой бронирования и оплатой через ЕРИП на 🌱kvitly — бесплатно и без программиста.